Dubai’de ev almak isteyen Türk yatırımcıların en çok yanıldığı yer şu: sadece satış fiyatına bakıp “bütçe tamam” sanmak. Oysa Dubai’de satın alma maliyetinin önemli bir kısmı DLD (Dubai Land Department) ücretleri ve işlem bazlı ek kalemlerden oluşur. En çok bilinen kalem, DLD’nin satış bedeli üzerinden aldığı %4 transfer ücreti. Resmi DLD “Property Sale Registration” hizmeti detaylarında bu ücretin satıcı %2 + alıcı %2 olarak listelendiğini görürsün; pratikte piyasada çoğu zaman tamamını alıcının ödediği senaryolarla da karşılaşılır.
Bunun üstüne “service partner / trustee” ücretleri (satış değerine göre 2.000–4.000 AED + VAT gibi), tapu belgesi basım ücreti (ör. 250 AED) ve harita/knowledge/innovation gibi küçük ama çoklu kalemler eklenebilir. Mortgage varsa ayrıca mortgage registration (ör. %0.25 + admin fee) ve değerleme/işlem ücretleri gündeme gelir. Property Finder+1
Bu rehberde “Dubai DLD ücretleri”ni, ready (ikinci el/hazır) ve off-plan senaryoları dahil, Türk yatırımcı gözüyle netleştiriyorum. En sonda örnek hesap, kontrol listesi, görsel fikirleri ve SSS var.
- DLD transfer ücreti çoğu kaynakta satış bedelinin %4’ü olarak geçer.
- DLD’nin resmi satış kayıt hizmetinde ücret satıcı %2 + alıcı %2 şeklinde listelenir; piyasada pratik paylaşım sözleşmeye göre değişebilir.
- İşleme göre service partner/trustee ücretleri 2.000–4.000 AED + VAT bandında olabilir.
- Tapu belgesi basım ücreti gibi ek kalemler (ör. 250 AED) bulunabilir.
- Mortgage kullanıyorsan mortgage registration ücreti (ör. %0.25 + admin fee) gibi ekstra kalemler var.
- NOC ücreti developer’a göre değişebilir (ör. 500–5.000 AED aralığı kaynaklarda geçiyor).
Dubai’de “satın alma masrafı” hangi kalemlerden oluşur?
Dubai’de bir mülk alırken masraf kalemlerini ikiye ayırmak işleri netleştirir:
1) Zorunlu işlem/devlet ücretleri
Bunlar, tapu/devri resmileştirmek için ödenir ve pazarlık alanı sınırlıdır. Başta DLD transfer ücreti gelir (çoğu kaynakta %4). Bunun yanında işlem kanalına göre “service partner / trustee” ücretleri, title deed belgesi basımı ve harita/knowledge/innovation gibi ek kalemler listelenebilir. Resmi DLD hizmet sayfalarında bu ek kalemlerin bir kısmı tek tek yazıyor. Dubai Land Department+1
2) Opsiyonel ama sık görülen kalemler
Bunlar işlem türüne göre doğar: mortgage kullanırsan mortgage registration ve banka masrafları; developer’dan NOC istenen bir devir varsa NOC ücreti; emlak danışmanı ile gidiyorsan komisyon gibi. NOC’nin developer’a göre 500–5.000 AED aralığında olabileceği kaynaklarda geçer. tekce.com
Ready vs off-plan farkı
Ready alımda devir ve title deed süreçleri öndeyken; off-plan’da sözleşme kaydı (Oqood) daha merkezi bir kavramdır (kalemler farklılaşabilir). Bu yüzden bütçe hesabını “tek liste” değil, senaryoya göre yapmak daha doğru.
Unique insight: Türk yatırımcılar için en iyi yaklaşım, bütçeyi “tek seferde toplam” yapmak yerine ödemeleri zaman çizgisine yaymak: rezervasyon → sözleşme → devir günü → (varsa) mortgage kapanışı. Böylece kur oynaklığını yönetmek kolaylaşır.
DLD transfer ücreti (%4) nasıl çalışır? (H2)
Dubai’de en çok konuşulan kalem DLD transfer fee. DLD’nin “Property Sale Registration” hizmet detayında ücret, satıcı %2 + alıcı %2 olarak listelenmiş durumda. Dubai Land Department Bu, toplamda %4 eder ve birçok rehber içerikte “DLD fee = satış bedelinin %4’ü” şeklinde sadeleştirilir. Property Finder+1
Piyasada pratik paylaşım
Resmi listede bölüşüm yazsa da pratikte ödeme paylaşımı, sözleşme ve pazarlıkla değişebilir; bazı rehberler “çoğunlukla alıcı öder” diye not düşer. DrivenProperties Bu nedenle “ben %2 öderim kesin” varsayımı yapmadan, teklif aşamasında masraf paylaşımını yazılı netleştirmek gerekir.
Örnek hızlı hesap
- Satış fiyatı: 1.500.000 AED
- DLD transfer (toplam): 1.500.000 × 0.04 = 60.000 AED
Bunun üstüne işlem kanalına göre ek kalemler eklenir (trustee/service partner, title deed issuance vb.). Dubai Land Department+1
Unique insight: DLD %4, “fiyatın bir parçası” gibi düşünülmeli. Yani bütçe konuşurken “1.5M bütçem var” yerine, “1.5M + masraflar” diye konuşmak seni yanlış shortlist’ten kurtarır.
Service partner / trustee ücretleri ve ek DLD kalemleri (H2)
Dubai’de işlem çoğu zaman “Real Estate Registration Trustees Centers” üzerinden yapılır ve DLD hizmet sayfalarında “service partner fees” olarak geçen ücretler yer alır. Örneğin DLD’nin satış kayıt hizmetinde satış değerine göre 2.000 AED + VAT (500k altı) / 4.000 AED + VAT (500k ve üzeri) service partner ücreti listeleniyor. Dubai Land Department+1
Bazı DLD hizmetlerinde (ör. mortgaged property sale registration) “service partners fee 4,000 AED + VAT” gibi notlar da geçer. Dubai Land Department
Ek kalemler (küçük ama çoklu)
DLD hizmet sayfalarında ayrıca şunlar gibi kalemler görebilirsin:
- Title Deed Certificate Issuance Fee: 250 AED Dubai Land Department+1
- Unified Map / map ücretleri, knowledge/innovation fee gibi küçük kalemler Dubai Land Department+1
Neden önemli?
Tek tek küçük görünen bu kalemler, “ben zaten %4’ü biliyordum” diyen yatırımcıyı şaşırtır. Bu yüzden en iyi pratik: teklif aşamasında bir sayfalık “closing cost sheet” (kapanış masraf listesi) istemek.
Unique insight: Blog içeriğinde “Masraf Kalemleri: Zorunlu / Opsiyonel” şeklinde iki kutu kullanmak SEO’dan çok dönüşüm sağlar; çünkü okuyucu tam bu soruya cevap arıyor.
Mortgage’lı alımda ek masraflar (H2)
Mortgage kullanacaksan masraf paketin büyür. Sık referans verilen kalemlerden biri mortgage registration fee: bazı kaynaklar bunu kredi tutarının %0.25’i + admin fee (ör. 290 AED) şeklinde listeler.
Buna ek olarak:
- Değerleme (valuation) ücreti (kaynağa göre aralıklar değişebilir) Mortgage Finder
- Banka processing fee (yüzdesel) Mortgage Finder
Zaman maliyeti
Mortgage, sadece para değil zaman maliyeti de yaratır: onay süreci, değerleme randevusu, evrak akışı… Bu yüzden iyi bir plan, “tapu gününü” mortgage takvimiyle uyumlu kurar.
Unique insight: Türk yatırımcılar için mortgage senaryosunda en kritik şey “toplam masraf”tan çok nakit akışıdır: DLD %4 + service partner + peşinat + banka masrafları aynı döneme denk gelirse zorlayabilir. Bu yüzden mortgage’lı senaryoda “ödemeleri 3 tarihe bölmek” çoğu zaman daha sürdürülebilir olur.
NOC, komisyon ve diğer yaygın masraflar (H2)
NOC ücreti
Bazı devirlerde developer, borç yoktur/onay veriyorum anlamında NOC isteyebilir. NOC’nin developer’a göre 500–5.000 AED bandında olabildiği kaynaklarda geçiyor. tekce.com Bu kalemi “nasıl olsa küçük” diye geçiştirme; özellikle toplu masraf içinde psikolojik sürpriz yaratır.
Emlak komisyonu
Piyasada sık konuşulan komisyon oranı çoğu zaman satış bedeli üzerinden yüzdeseldir (ör. %2 gibi). Bu her işlemde aynı şekilde uygulanmayabilir; bazı durumlarda anlaşmaya göre değişebilir. (Burada en sağlıklısı, danışmanla yazılı anlaşmadır.)
Devir sonrası maliyet: service charges (aidat)
Bir diğer unutulan masraf: yıllık hizmet bedelleri (service charges). Bunlar DLD kapanış masrafı değil ama yatırımın net getirisini etkiler. Yatırım amaçlı alımda “kira – aidat – boş kalma” üçlüsü mutlaka hesaplanmalı.
Unique insight: Türkçe bloglarda genelde “komisyon ve NOC” bir satırla geçilir. Oysa dönüşüm için en iyi şey, “Satın Alma Öncesi Sorulacak 7 Soru” kutusudur:
- NOC gerekiyor mu, kaç günde çıkar?
- Komisyon kimden, neye göre?
- Aidat yıllık kaç AED?
- DLD/partner ücretleri kim ödeyecek?
Bu kutu hem SEO’da dwell time’ı artırır hem lead getirir.
Türk yatırımcı için “gerçekçi bütçe” yöntemi
Benim önerim: okuyucuya tek bir rakam verme; 3 senaryo ver.
A (nakit + düşük ek masraf):
- DLD %4
- Service partner/trustee
- Title deed issuance vb.
(Resmi DLD sayfalarında listelenen kalemleri esas al.) Dubai Land Department+1
B (nakit + NOC + komisyon):
- A senaryosu + NOC (500–5.000 AED) tekce.com
- komisyon (anlaşmaya bağlı)
C (mortgage):
- B + mortgage registration (%0.25 + admin)
- valuation + bank fees Mortgage Finder
12 maddelik kontrol listesi:
- DLD %4 paylaşımı sözleşmede net mi? Dubai Land Department
- Service partner fee kaç AED? Dubai Land Department+1
- Title deed issuance fee dahil mi? Dubai Land Department
- NOC gerekiyor mu, ücret/süre nedir? tekce.com
- Mortgage varsa %0.25 + admin hesaplandı mı?
- Aidat yıllık kaç AED?
- Kiralama stratejisi net mi?
- Tapu günü ödeme yöntemi hazır mı?
- Kur senaryosu yapıldı mı?
- Satış/çıkış planı var mı?
- Proje/developer doğrulaması yapıldı mı?
- Her kalem yazılı mı?
Dubai’de ev alırken masraf hesabı, “fiyat + %4”ten ibaret değil. Evet, en temel kalem DLD transfer ücretidir ve resmi DLD satış kayıt hizmetinde bu ücretin %2 alıcı + %2 satıcı olarak listelendiğini görürsün; toplam etki çoğu kaynakta %4 olarak özetlenir. Dubai Land Department+1 Ancak işin gerçeğinde kapanış maliyetini belirleyen şey; service partner/trustee ücretleri, title deed issuance gibi ek DLD kalemleri ve senin alım tipindir (nakit mi, mortgage mı; ready mi, off-plan mı). Dubai Land Department+2Dubai Land Department+2
Türk yatırımcı için en güvenli yöntem: 3 senaryo ile bütçeleme ve “tapu günü checklist” ile ilerlemek. Böylece hem kur oynaklığını hem de “son dakika masrafı” stresini azaltırsın. Mortgage düşünüyorsan %0.25 + admin gibi kayıt masraflarını da en baştan eklemeyi unutma; çünkü bu kalemler toplamı sessizce büyütür.
Bütçeni (AED) ve alım tipini (ready/off-plan, nakit/mortgage) yaz, size dönüş yapalım.
DLD transfer ücreti resmi listede satıcı %2 + alıcı %2 (toplam %4) olarak geçer; ek işlem kalemleri de olabilir.
DLD hizmet sayfalarında satış değerine göre 2.000–4.000 AED + VAT service partner ücreti listelenebiliyor (işleme göre değişebilir).
Bazı DLD hizmet sayfalarında Title Deed Certificate Issuance Fee: 250 AED gibi ek kalemler görünüyor.
Evet. Mortgage registration fee için bazı kaynaklar kredi tutarının %0.25’i + admin fee gibi kalemler listeler; ayrıca değerleme/banka masrafları olabilir.
Developer’ın talep ettiği NOC ücreti, kaynaklarda 500–5.000 AED aralığında değişebileceği şeklinde geçiyor.