Dubai, modern altyapısı, vergi avantajları ve güçlü kira getirileriyle dünyanın en cazip gayrimenkul yatırım pazarlarından biri hâline gelmiştir. Peki bir gayrimenkul alımının gerçekten kazançlı olup olmadığını nasıl ölçebilirsiniz? Cevap ROI (Return on Investment – Yatırım Getirisi) kavramında yatıyor.
Bu rehberde, Dubai gayrimenkul piyasasında ROI’nin ne anlama geldiğini, hangi oranların iyi kabul edildiğini ve yatırım fırsatlarını değerlendirirken yapılan yaygın hatalardan nasıl kaçınabileceğinizi bulacaksınız.
Gayrimenkulde ROI Ne Anlama Gelir?
ROI (Yatırım Getirisi), bir gayrimenkul yatırımının ne kadar kârlı olduğunu, yatırılan toplam sermaye ile karşılaştırarak gösteren temel bir metriktir.
Dubai’de gayrimenkul yatırımı yaparken ROI genellikle şu unsurları kapsar:
- Gayrimenkulün satın alma fiyatı
- Aidat, bakım ve varsa finansman giderleri
- Kiraya verilmişse yıllık kira geliri
- Zaman içinde oluşan değer artışı (capital appreciation)
Kısacası ROI, mülkünüzün yalnızca bugün değil, uzun vadede ne kadar değer ürettiğini anlamanıza yardımcı olur.
Dubai Pazarında ROI Neden Bu Kadar Önemli?
Dubai emlak piyasası; hızlı gelişen projeler, cazip off-plan lansmanlar ve yüksek kira talebiyle öne çıkar. ROI, yatırımcıların şu karşılaştırmaları sağlıklı biçimde yapabilmesini sağlar:
- Farklı bölgeler (örneğin Dubai Marina vs Jumeirah Village Circle)
- Mülk türleri (daire, villa, townhouse)
- Kiralama stratejileri (kısa dönem tatil kiralaması vs uzun dönem kira)
Beklenen ROI’yi bilmek, yatırım hedeflerinize uygun daha bilinçli kararlar almanızı sağlar.
Dubai’de ROI Nasıl Hesaplanır?
Standart ROI formülü şöyledir:
ROI = (Yıllık Net Kâr ÷ Toplam Yatırım) × 100
Örnek:
Business Bay’de AED 1.200.000 değerinde bir daire aldığınızı varsayalım. Aidat, bakım ve yönetim giderleri sonrası yıllık net kira geliriniz AED 90.000 olsun.
ROI = (90.000 ÷ 1.200.000) × 100 = %7,5
Dubai’de %6 – %8 arası ROI oldukça güçlü kabul edilir ve bu oran, Londra veya New York gibi pazarlara kıyasla oldukça yüksektir.
💡 İpucu: ROI hesaplamasını mutlaka net kira geliri üzerinden yapın, brüt rakamlar yanıltıcı olabilir.
Dubai’de İyi Bir ROI Oranı Nedir?
ROI oranları; lokasyon, mülk tipi ve piyasa koşullarına göre değişir. Ancak Dubai, genel olarak birçok uluslararası pazardan daha yüksek getiri sunar.
Ortalama ROI Aralıkları
- Daireler: %5 – %8
- Villalar: %4,5 – %7
- Off-Plan Projeler: Teslim sonrası %6+
Yüksek ROI Sunan Bölgeler
- Jumeirah Village Circle (JVC): %6,5 – %8
- Dubai Marina: %5 – %6,5
- Business Bay: %5 – %6
- Dubai Silicon Oasis: %7,5’a kadar
- The Greens: %6 – %7
ROI’yi Etkileyen Faktörler
Yatırım yapmadan önce şu kriterleri mutlaka değerlendirin:
- Lokasyon: Metro, okullar ve iş merkezlerine yakınlık
- Geliştirici (Developer): Güçlü markalar daha hızlı kiralanır
- İç donanım ve mobilya: Modern ve hazır daireler daha yüksek kira getirir
- Piyasa trendleri: Arz-talep dengesi ROI’yi doğrudan etkiler
Off-Plan mı, Hazır Mülk mü? ROI Karşılaştırması
Yatırımcılar için en yaygın soru budur:
Off-Plan Projeler
- Tipik ROI: Teslim sonrası %6–8
- Daha düşük giriş maliyeti
- Yüksek değer artışı potansiyeli
- Orta seviye likidite
Hazır Mülkler
- Tipik ROI: %5–7
- Anında kira geliri
- Yüksek likidite
- Daha sınırlı değer artışı
Sermaye büyümesi hedefliyorsanız off-plan,
hemen gelir istiyorsanız hazır mülkler daha uygundur.
ROI ve Kira Getirisi (Rental Yield) Arasındaki Fark
Bu iki kavram sıkça karıştırılır:
- Rental Yield: Sadece kira gelirine odaklanır (kısa vadeli bakış)
- ROI: Kira geliri + değer artışını birlikte değerlendirir (uzun vadeli strateji)
En sağlıklı yatırım analizi için ikisi birlikte ele alınmalıdır.
Yatırımcıların Kaçınması Gereken Hatalar
- Aidat ve bakım giderlerini hesaba katmamak
- Sürekli doluluk varsayımı yapmak
- Gerçekçi olmayan değer artışı beklentileri
- Yeni projeler ve regülasyon değişikliklerini göz ardı etmek
Genel Değerlendirme
Dubai, ortalama %6–8 ROI, emlak vergisinin olmaması ve uzun dönem oturum vizesi fırsatlarıyla dünyanın en güçlü gayrimenkul pazarlarından biridir.
Seventy Two Real Estate olarak, yatırımcılara en yüksek ROI potansiyeline sahip projeleri belirleyip, doğru kararları almalarında destek oluyoruz.
📩 Bizimle iletişime geçin ve Dubai’deki en akıllı yatırım fırsatlarını birlikte değerlendirelim.
