Dubai’de yatırım yaparken çoğu kişi “kira ne kadar?” ve “fiyat uygun mu?” sorularına odaklanıyor. Oysa gerçek performansı belirleyen şey genellikle şudur: net getiri. Net getiri, sadece kiraya değil; aidat, kullanım giderleri, bakım masrafları, boş kalma süresi ve yönetim maliyetleri gibi kalemlere de bağlıdır.
Bu yazıda, 2026 perspektifiyle Dubai’de aidat (service charge) mantığını ve yatırımcıların en sık gözden kaçırdığı gizli maliyetleri net bir şekilde anlatıyoruz. Yazının sonunda da satın almadan önce kullanabileceğiniz pratik bir kontrol listesi bulacaksınız.
Net ROI’yi Hızlıca Anlamak: “Brüt” Değil “Net” Getiriye Bakın
En basit haliyle:
Net Yıllık Getiri = (Yıllık Kira Geliri – Yıllık Toplam Giderler) / Satın Alma Fiyatı
Burada “yıllık toplam giderler” yalnızca aidat değildir. Aşağıdaki kalemleri birlikte düşünmek gerekir:
- Aidat (Service Charge)
- Elektrik-su (DEWA) + internet
- Soğutma (chiller / district cooling)
- Bakım-onarım, boya, küçük tadilatlar
- Boş kalma (vacancy) payı
- Kiracı değişim maliyeti (temizlik, küçük tamir, yeniden pazarlama)
- Yönetim (property management) tercih edilirse hizmet bedelleri
Dubai’de Aidat (Service Charge) Nedir?
Service charge, binanın/rezidansın ortak alanlarının işletilmesi ve bakımının sürdürülebilmesi için ödenen periyodik giderdir. Genellikle şu kalemleri kapsar:
- Güvenlik ve resepsiyon
- Ortak alan temizlik ve bakım
- Havuz, spor salonu, sosyal alan işletmesi
- Asansör, yangın sistemleri, teknik altyapı bakımı
- Ortak alan aydınlatma/operasyon giderleri
Önemli: Aynı bölgede bile aidat miktarı binadan binaya ciddi farklılık gösterebilir. “Lüks sosyal alan + geniş ortak alan” çoğu zaman daha yüksek işletme maliyeti anlamına gelir.
Yatırımcıların En Sık Kaçırdığı Gizli Maliyetler
1) Soğutma Sistemi (Chiller / District Cooling)
Dubai’de bazı binalarda soğutma ayrı bir sistem üzerinden ücretlenebilir. “Kira iyi” gibi görünen bir ünitede, soğutma maliyeti net getiriyi aşağı çekebilir. Bu yüzden alım öncesi binanın soğutma tipini ve ücret mantığını netleştirmek önemlidir.
2) DEWA (Elektrik-Su) ve İnternet
Yatırım amaçlı düşünürken çoğu kişi bu giderleri “küçük” sanır. Oysa kısa dönem kiralama (holiday home) veya mobilyalı kiralamada bu giderlerin kim tarafından karşılandığı net getiri hesabını doğrudan değiştirir.
3) Bakım-Onarım ve Yenileme Döngüsü
Klima bakımı, su tesisatı küçük kaçaklar, boya, dolap menteşeleri, beyaz eşya arızaları… Bu kalemler tek tek küçük görünse de yılda toplamda ciddi bir tutara ulaşabilir. Yatırımcı için “bakım bütçesi” koymak sağlıklıdır.
4) Boş Kalma (Vacancy) Payı
Her mülk yılın 12 ayı dolu kalmayabilir. Bölge, bina profili, fiyatlama ve kiracı tipi bu süreyi değiştirir. “Yıllık kira = 12 ay dolu” varsayımı çoğu zaman hatalıdır.
5) Kiracı Değişimi Maliyetleri
Kiracı çıkışlarında temizlik, küçük tamir, boya, yeniden ilan/pazarlama gibi masraflar oluşabilir. Ayrıca hızlı kiraya verebilmek için bazen küçük “dokunuşlar” gerekir (aydınlatma, aksesuar, küçük tadilat gibi).
6) Kısa Dönem Kiralama (Airbnb/Holiday Home) Planı Varsa
Kısa dönem kiralama daha yüksek brüt gelir potansiyeli taşıyabilir; ancak operasyonel maliyetleri de artar:
- Temizlik ve çamaşır döngüsü
- Check-in / check-out yönetimi
- Mobilya yıpranması ve yenileme
- Sezonsal doluluk dalgalanması
Eğer kısa dönem kiralama düşünüyorsanız, “brüt gelir” yerine mutlaka net gelir üzerinden karşılaştırma yapmak gerekir.
Satın Almadan Önce Kontrol Listesi (Pratik)
- Aidat (service charge) seviyesi ve bina/rezidans hizmet kapsamı
- Binada chiller tipi ve ücret mantığı
- Ünitenin manzara/cephe/kat avantajı (kirada hız + resale likiditesi)
- Ünitenin iç plan verimliliği (kiracı talebini etkiler)
- Hedef strateji: uzun dönem kira mı, kısa dönem kira mı?
- Bakım bütçesi ve kiracı değişim senaryoları
- Satış sonrası yönetim planı (takip, tahsilat, bakım, yeniden kiralama)
Neden Seventy Two Real Estate? (Net Getiri Odaklı Yaklaşım)
Seventy Two Real Estate olarak Dubai’de yüksek satış hacmine sahip bir Türk emlak markasıyız. Bu güçlü satış hacmi ve geliştiricilerle olan ilişkilerimiz sayesinde, bazı projelerde müşterilerimize özel kampanyalar ve daha avantajlı fiyatlar sunabildiğimiz durumlar oluyor. Bu, yalnızca “giriş fiyatını” değil, doğrudan net ROI’yi de iyileştirebiliyor.
Ayrıca yatırım sürecinizi yalnızca satın alım anıyla sınırlı görmüyoruz. Doğru ünite seçimi (manzara/cephe/plan), ödeme planı takibi ve satış sonrası süreçlerin yönetimiyle yatırımın daha kontrollü ilerlemesini hedefliyoruz.
Sonuç: ROI’yi Aidat ve Gizli Giderler Belirler
Dubai’de başarılı yatırım, “kira yüksek” diye değil; net getiri doğru hesaplandığı için başarılı olur. Aidat (service charge) ve gizli maliyetleri baştan netleştirirseniz, hem sürpriz masrafları azaltır hem de daha güçlü bir yatırım planı kurarsınız.
Sık Sorulan Sorular
Dubai’de aidat (service charge) neyi kapsar?
Genellikle güvenlik, resepsiyon, ortak alan bakımı/temizliği, teknik bakım, sosyal alan işletmesi gibi kalemleri kapsar. Bina hizmetleri arttıkça aidat da artabilir.
Aidat her binada aynı mı?
Hayır. Aynı bölgede bile binanın hizmet kapsamı, ortak alan büyüklüğü ve işletme standartlarına göre ciddi fark oluşabilir.
Chiller (soğutma) maliyeti ROI’yi etkiler mi?
Evet. Bazı binalarda soğutma ayrı bir ücret mantığıyla ilerleyebilir. Bu yüzden satın almadan önce sistemin türünü ve maliyet yaklaşımını netleştirmek önemlidir.
Net getiri hesabında boş kalma süresini nasıl düşünmeliyim?
Yıllık kira gelirini hesaplarken “12 ay dolu” varsayımı yapmak yerine, bölge ve stratejinize göre makul bir boş kalma payı eklemek daha gerçekçidir.
Kısa dönem kiralama daha kârlı mı?
Bazen brüt gelir daha yüksek olabilir; ancak temizlik, operasyon, doluluk dalgalanması ve yenileme masrafları net getiriyi düşürebilir. Kararı net gelir üzerinden vermek gerekir.
Kiraya verince aidatı kim öder?
Bu, kira sözleşmesinin koşullarına göre değişebilir. Uzun dönem kiralamada çoğunlukla aidat mülk sahibi sorumluluğunda kalır; ancak her sözleşme özelinde netleştirilmelidir.
