Dubai’de ev alırken en kritik soru şudur: “Hangi bölge?” Çünkü aynı bütçeyle aldığınız evin kira hızı, satış hızı ve değer artışı bölgeye göre ciddi değişir.
Bu yazıyı özellikle Türkiye’den yatırım yapanlar için sade bir dille hazırladım. Teknik terimleri minimumda tuttum; gerektiğinde parantez içinde açıkladım.
Hızlı özet (1 dakikada karar):
- Prestij + hızlı satış (likidite): Downtown
- Merkez + geniş kiracı kitlesi: Business Bay
- Fiyat/performans + güçlü kira talebi: JVC
- Yaşam tarzı + turistik talep: Dubai Marina
- Yeni jenerasyon planlı bölge + uzun vade: Creek Harbour
Bölge Seçerken 3 Basit Soru
İşin sırrı aslında 3 soruda:
- Bu evi kim kiralar? (çalışan, aile, turist, öğrenci, üst segment)
- Satmak istediğimde ne kadar hızlı satılır? (satış hızı = likidite)
- Bu bölgede “doğru daire” hangisi? (kat, cephe, manzara, iç plan)
Not: Aynı binada bile “manzara/cephe” farkı, satışta ve kirada ciddi fark yaratabilir. Bu yüzden sadece bölge seçmek yetmez; doğru ünite seçmek gerekir.
Dubai’de Bölge Karşılaştırması (Kısa Tablo)
| Bölge | Kimler için uygun? | Güçlü taraf | Dikkat edilmesi gereken |
|---|---|---|---|
| Downtown | Prestij isteyen, “satarken hızlı satılsın” diyen | Marka değeri, güçlü talep | Doğru ünite seçimi şart; fiyatlar yüksek olabilir |
| Business Bay | Merkezde kira gelsin isteyen | Geniş kiracı kitlesi, merkez avantajı | Projeler arası kalite farkı çok yüksek |
| JVC | Fiyat/performans arayan, uzun dönem kira hedefleyen | Talep güçlü, bütçe daha erişilebilir | Proje seçimi kritik; her bina aynı değil |
| Dubai Marina | Yaşam tarzı, turistik/aktif talep isteyen | Turistik çekim, marka bölge | Bina yaşı/kalitesi ve manzara farkı çok etkili |
| Creek Harbour | Uzun vadeli potansiyel arayan | Yeni planlı bölge, gelişim alanı | Teslim takvimi ve ünite seçimi iyi yapılmalı |
1) Downtown: “Dubai’nin Vitrini”
Downtown; prestij, marka algısı ve satış hızı (likidite) açısından güçlü bir bölgedir. Türkiye’de “Nişantaşı/Levent gibi düşün” benzetmesi yapılır; pahalıdır ama talebi genelde güçlü olur.
- Kim için iyi? “Ben satarken zorlanmayayım, kaliteli kiracı gelsin” diyen yatırımcılar
- Artısı: Marka değeri ve güçlü talep
- Eksisi: Bütçe daha yüksek; aynı binada ünite farkı çok büyük
2) Business Bay: “Merkezde Kira Akışı”
Business Bay, merkezde olması nedeniyle geniş bir kiracı profiline hitap eder. Özellikle çalışan-profesyonel kitle için cazip olabilir.
- Kim için iyi? Merkezde düzenli kira gelsin isteyen
- Artısı: Talep geniştir
- Eksisi: Projeler arası kalite farkı çok fazla; seçimi iyi yapmak şart
3) JVC: “Fiyat/Performans Bölgesi”
JVC, bütçe açısından daha erişilebilir olup, doğru projede doğru daireyle güçlü kira performansı verebilen bir bölgedir. Türkiye’de “fiyatı daha mantıklı, kiracı bulması kolay” mantığına daha yakın hissedilir.
- Kim için iyi? İlk yatırımını yapan, bütçeyi verimli kullanmak isteyen
- Artısı: Uzun dönem kirada talep güçlü olabilir
- Eksisi: Her bina aynı değil; proje kalitesi belirleyici
4) Dubai Marina: “Yaşam Tarzı ve Turistik Talep”
Marina, Dubai’nin en bilinen bölgelerinden biri. Özellikle yaşam tarzı arayanlar ve turistik kitle için çekim alanı olduğu için, bazı ünitelerde kira potansiyeli güçlü olabilir.
- Kim için iyi? “Bölge bilinsin, talep olsun” diyen
- Artısı: Bölge algısı güçlü, talep canlı olabilir
- Eksisi: Bina yaşı, bakım kalitesi ve manzara seçimi çok etkiler
5) Creek Harbour: “Yeni Nesil Planlı Bölge”
Creek Harbour daha planlı, yeni jenerasyon bir yaşam alanı yaklaşımı sunar. Uzun vadeli potansiyel arayan yatırımcılar için ilgi çekebilir.
- Kim için iyi? “Ben uzun vadede değer artışı hedefliyorum” diyen
- Artısı: Gelişim potansiyeli ve planlı yapı
- Eksisi: Teslim takvimi ve ünite seçimi iyi yapılmalı
Türkiye’den Yatırımcılar İçin En Net Tavsiye
Bölge seçimini tek başına yapmayın. Çünkü Dubai’de “aynı projede bile” yanlış cephe/manzara seçimi, satışta ve kirada ciddi fark yaratabilir.
Neden Seventy Two Real Estate?
Seventy Two Real Estate olarak Dubai’de yüksek satış hacmine sahip bir Türk emlak firmasıyız. Proje lokasyonlarına bizzat giderek üniteyi manzara, cephe, iç plan ve verimlilik açısından değerlendiriyoruz. Çünkü bazen aynı binada yalnızca manzara farkı, satışta çok ciddi değer farkları yaratabiliyor; kira getirisi de düşebiliyor.
Satın alma sonrası gelen evrakları da avukatlarımızla birlikte kontrol ederek süreci baştan sona yönetiyoruz. Ayrıca Dubai’de çoğu senaryoda alıcı tarafı için ekstra komisyon mantığı olmadığı için, geliştiriciden alsanız da, başka bir ofisten alsanız da, bizden alsanız da fiyat benzer kalırken; yüksek satış hacmimiz sayesinde bazı projelerde özel kampanya/avantaj yakalanabilen durumlar olabiliyor.
Sonuç: “Hangi Bölge?” Kadar “Hangi Daire?” de Önemli
Dubai’de doğru yatırım; doğru bölge + doğru proje + doğru ünite üçlüsüyle olur. Eğer hedefiniz kira ise kiracı profilini; hedefiniz satış ise likiditeyi; hedefiniz uzun vade ise gelişim potansiyelini öne alarak seçim yapmalısınız.
Sık Sorulan Sorular
En güvenli bölge hangisi?
Dubai genel olarak güvenli bir şehir olarak bilinir. Yatırım açısından “güvenli” kelimesini daha çok “satış hızı, kiracı bulma hızı ve proje kalitesi” gibi kriterlerle değerlendirmek daha sağlıklıdır.
Türkiye’den yatırım yapanlar en çok hangi hatayı yapıyor?
Sadece proje ismine bakıp, dairenin manzara/cephe/kat ve iç plan detaylarını atlamak. Oysa aynı binada bu detaylar satış ve kirada ciddi fark yaratır.
JVC mi Business Bay mi?
Bütçe ve hedefe göre değişir. Merkezde olmak öncelikse Business Bay; fiyat/performans ve uzun dönem kiracı hedefleniyorsa JVC daha uygun olabilir. Asıl belirleyici doğru proje ve doğru dairedir.
Marina kısa dönem kiralamada iyi mi?
Turistik talep nedeniyle bazı ünitelerde güçlü olabilir; ancak operasyonel maliyetler ve binanın kalitesi net getiriyi değiştirir. Brüt gelir değil net gelir üzerinden değerlendirmek gerekir.
Creek Harbour uzun vadede mantıklı mı?
Yeni planlı bölgeler uzun vade potansiyeli taşıyabilir. Teslim takvimi, proje kalitesi ve seçilen ünitenin özellikleri bu kararda belirleyicidir.
