Dubai’de gayrimenkul yatırımında “alım” kadar önemli bir ikinci konu vardır: kiraya verme sürecini doğru yönetmek. Doğru fiyatlama, doğru sözleşme ve doğru kayıt sistemi; hem gelirinizi stabil tutar hem de olası anlaşmazlıklarda sizi korur.
Bu rehberde Dubai’de evinizi kiraya verirken bilmeniz gereken 3 kritik başlığı adım adım anlatıyoruz:
- Ejari (kira kontratının resmi kaydı)
- Kira artışı mantığı ve 90 gün bildirim
- Tahliye (hangi koşullarda, hangi süreyle)
1) Dubai’de Kira Kontratı Neden “Resmi Kayıt” İster?
Dubai’de kira ilişkisi yalnızca “imza atıp anahtar vermek” gibi ilerlemez. Kira kontratının resmi sistemde kayıt altına alınması, tarafların hak ve yükümlülüklerini netleştirir ve süreçlerin yasal zeminde yürütülmesini sağlar.
2) Ejari Nedir? Neden Zorunlu?
Ejari, Dubai’de kira kontratlarının kayıt altına alındığı resmi sistemdir. Kira sözleşmenizi kayıt ettirdiğinizde, sistem size e-Contract Registration Certificate (elektronik kayıt sertifikası) üretir. Bu sertifika; kira ilişkisinin resmi olarak tanınması ve süreçlerin daha şeffaf ilerlemesi açısından kritik bir parçadır.
Ejari Kaydı Nasıl Yapılır? (Pratik Adımlar)
Genel akış şu şekildedir:
- Gerekli bilgileri doldurun ve evrakları yükleyin
- Ücret ödemesini yapın
- Başvuru sistemde incelenir ve onaylanır
- Sertifika e-posta ile iletilir
Not: Ejari kaydı Dubai REST uygulaması / DLD web üzerinden veya Real Estate Trustee Centers üzerinden yapılabilir. Her kanalın ücretleri ve süreç detayları farklı olabilir.
3) Doğru Fiyatlama: Smart Rental Index ile “Piyasa Ortalamasına” Yakınlaşın
Dubai’de kira fiyatını belirlerken sadece ilanlara bakmak çoğu zaman yanıltıcı olur. DLD’nin Smart Rental Index yaklaşımı, benzer ünitelerin ortalamalarını daha şeffaf bir zeminde karşılaştırmaya yardımcı olur. Bu, hem kiracı bulma hızınızı hem de sözleşme yenilemelerinde “mantıklı artış” planlamanızı destekler.
4) Kira Artışı Kuralları: Tavan Artış Mantığı Nasıl Çalışır?
Kira yenilemelerinde artış her zaman “ben istedim oldu” gibi ilerlemez. Dubai’de kira artışında, mevcut kiranın “benzer ünitelerin ortalamasına” göre ne kadar düşük kaldığına bağlı olarak maksimum artış yüzdeleri belirlenmiştir.
Genel mantık şöyledir:
- Mevcut kira piyasa ortalamasına çok yakınsa: %0
- Ortalamanın daha altında kaldıkça: %5 / %10 / %15 / %20 kademeleri
5) 90 Gün Bildirim Kuralı: Yenilemede Değişiklik Yapacaksanız
Sözleşme yenilemesi yaklaşırken önemli bir kural var: Taraflardan biri sözleşme şartlarında değişiklik yapmak istiyorsa (ör. kira bedeli, ödeme planı, özel şartlar), bunu sözleşme bitişinden en az 90 gün önce yazılı şekilde bildirmek gerekir (aksi ayrıca kararlaştırılmadıkça).
6) Tahliye (Eviction) Süreci: En Çok Yanlış Bilinen Kısım
Dubai’de tahliye iki ana senaryoda değerlendirilir:
- A) Sözleşme devam ederken (ihlal/ödememe gibi durumlar)
- B) Sözleşme bitiminde (belirli yasal gerekçelerle)
A) Sözleşme Bitmeden Tahliye: Örnek Senaryolar
Kiracı belirli ihlaller yaparsa (ör. kira ödememe gibi), kanunda tanımlanan prosedürler devreye girer. Örneğin kiracı kira ödemiyorsa, belirli bir bildirim süreci ve düzeltme fırsatı tanımlanmıştır.
B) Sözleşme Bitiminde Tahliye: Sadece Belirli Gerekçeler
Sözleşme süresi bittiğinde bile tahliye konusu “keyfi” değildir. Tahliye talebi belirli gerekçelere dayanmalı ve en kritik kural şudur:
12 ay önceden resmi bildirim gerekir ve bildirim Notary Public veya registered mail ile yapılmalıdır.
Uygulamada en sık karşılaşılan gerekçeler şunlardır:
- Mülkün satılacak olması
- Mal sahibinin kendisinin veya birinci derece yakınının kullanacak olması
- Yıkım/yeniden inşa
- Kapsamlı bakım/onarım (teknik rapor gerektirebilir)
7) Anlaşmazlık Olursa: RDC (Rental Dispute Centre) Nedir?
Kira ile ilgili anlaşmazlıklarda Dubai’de başvurulan ana mekanizmalardan biri Rental Dispute Centre (RDC)’dir. Süreç, evrak ve prosedür doğru yönetilmezse, basit bir anlaşmazlık gereksiz uzayabilir. Bu yüzden baştan doğru kayıt ve doğru bildirim adımları kritik olur.
Neden Seventy Two Real Estate? (Kiraya Verme Sürecinde de Yanınızdayız)
Seventy Two Real Estate olarak Dubai’de yüksek satış hacmine sahip bir Türk emlak firmasıyız. Bizim yaklaşımımız sadece “satışı tamamlamak” değil; yatırımın devamında kiralama, takip ve satış sonrası yönetim dahil süreci kontrollü şekilde ilerletmektir.
Doğru ünite seçimi (manzara/cephe/plan), doğru fiyatlama ve doğru sözleşme akışı; kirada hız, istikrarlı gelir ve resale tarafında daha güçlü pozisyon demektir. Bu yüzden yatırımınızın “tek başına bırakılmaması” için uçtan uca destek sunuyoruz.
Sonuç
Dubai’de kiraya verme sürecinde başarı; doğru kontrat, doğru Ejari kaydı, doğru fiyatlama ve prosedüre uygun bildirimlerle gelir. Bu adımları baştan sistemli kurarsanız, hem geliriniz daha stabil olur hem de riskler ciddi ölçüde azalır.
Sık Sorulan Sorular
Ejari zorunlu mu?
Dubai’de kira sözleşmelerinin resmi kayıt sisteminde yer alması ve süreçlerin resmi zeminde ilerlemesi beklenir. Uygulamada Ejari, kira ilişkisinin resmileşmesi açısından temel adımdır.
Kira artışı istediğim kadar yapılabilir mi?
Hayır. Yenilemelerde, mevcut kiranın piyasa ortalamasına göre konumuna bağlı maksimum artış kademeleri vardır.
Kira artışı için kaç gün önceden bildirim gerekir?
Genel kural olarak, sözleşme şartlarında değişiklik yapılacaksa (kira dahil) en az 90 gün önce bildirim gerekir (aksi ayrıca kararlaştırılmadıkça).
Ev sahibi tahliye için WhatsApp mesajı atsa geçerli olur mu?
Tahliye bildirimlerinde resmi yöntem ve süre şartları kritik olduğundan, uygulamada prosedüre uygun ilerlemek gerekir. Resmi bildirim yöntemi ve süre koşullarını dikkate almak önemlidir.
12 ay tahliye bildirimi hangi durumlarda geçerli?
Genellikle sözleşme bitiminde; satış, kişisel kullanım, yıkım/yeniden inşa veya kapsamlı bakım gibi belirli gerekçelerle tahliye istenirse 12 ay önceden resmi bildirim şartı devreye girer.
Anlaşmazlık olursa nereye başvurulur?
Kira ile ilgili anlaşmazlıklarda RDC mekanizması üzerinden süreç yürütülebilir. Evrak ve prosedür doğru yönetilmelidir.
