Dubai’de topraktan (off-plan) ev alırken en önemli konu “proje görseli” değil, imzaladığınız sözleşmenin (SPA) ne dediğidir. Çünkü para, taksit, teslim, gecikme, devir ve iptal gibi her kritik detay SPA içinde yazar.
Bu rehberde, Türkiye’den yatırım yapan birinin sözleşmeyi okurken en net şekilde anlayabileceği biçimde, “nerelere bakmalısınız?” sorusunu adım adım anlatıyorum.
SPA Nedir?
SPA (Sale and Purchase Agreement), yani Satış ve Satın Alma Sözleşmesidir. Off-plan alımda, sizinle geliştirici (developer) arasındaki en temel belgedir. “Ne alıyorsunuz, ne zaman teslim alacaksınız, nasıl ödeyeceksiniz, gecikirse ne olur?” gibi soruların cevabı burada yer alır.
1) Ünite Bilgileri: “Aldığınız Daireyi” Birebir Doğrulayın
Sözleşmede geçen daire bilgileri, size sunulan bilgilerle birebir aynı olmalı. Kontrol edilmesi gerekenler:
- Ünite numarası
- Proje adı ve blok/kule bilgisi
- Kat bilgisi
- Metrekare (iç alan, balkon/teras ayrı yazıyorsa ayrı)
- Manzara/cephe gibi tanımlar (varsa)
2) Ödeme Planı: Yüzdeye Değil “Tarihe ve Nakit Akışına” Bakın
Birçok yatırımcı “%50 / %50” gibi yüzdelere bakıp geçiyor. Asıl kritik olan şudur: Hangi ay, hangi tarihte ne kadar ödeme çıkacak?
Kontrol listesi:
- Kapora ve ilk ödeme tutarı
- Taksit tarihleri (ay/çeyrek)
- Teslimde ödenecek tutar
- Teslim sonrası ödeme var mı? (post-handover plan)
- Gecikme olursa taksit takvimi değişiyor mu, değişmiyor mu?
3) Teslim Tarihi ve “Teslim Tanımı”
Teslim tarihi tek başına yetmez; sözleşmede “teslim” ne anlama geliyor, netleşmeli:
- Teslim (handover) hangi şartlarla yapılır?
- Teslimde hangi belgeler verilir?
- Eksik/ayıplı teslim senaryosunda süreç nasıl ilerler?
4) Gecikme Senaryosu: En Çok Atlanan Bölüm
Projeler bazen gecikebilir. Bu yüzden şu maddeler mutlaka okunmalı:
- Gecikme olursa geliştiricinin yükümlülüğü nedir?
- “Grace period” (ek süre) var mı?
- Alıcının hakları neler?
- İade/iptal şartları nasıl tanımlanmış?
5) Cayma/İptal/İade Maddeleri
Bu bölüm duygusal değil, tamamen “kural” işidir. Net şekilde şunları arayın:
- Alıcı hangi durumda iptal edebilir?
- İptal edilirse ne kadarı iade edilir / hangi kesintiler olur?
- Ödemeler gecikirse ne olur? (ceza, sözleşme feshi vb.)
6) Devir (Transfer/Assignment) ve Yeniden Satış (Resale) Koşulları
Birçok yatırımcı “gerekirse satarım” diye düşünür ama sözleşmede devir şartları kısıtlayıcı olabilir.
Kontrol edilmesi gerekenler:
- Devir yapılabilir mi?
- Devir için minimum ödeme oranı şartı var mı?
- Devir ücreti var mı? Varsa kim öder?
- Devir için geliştirici onayı gerekiyor mu?
7) Ek Masraflar ve Ücretler
“Ev fiyatı” dışında sözleşmede geçen ücret kalemlerini de netleştirin:
- Rezervasyon/administration fee
- Devir/transfer fee
- Geç ödeme cezası
- Teslimde ödenecek olası ek bedeller
8) Eksik/Hasarlı Teslim ve Snagging
Teslimde daireyi kontrol etmek (snagging) çok önemlidir. Sözleşmede şu detaylara bakın:
- Eksik/ayıplı işler için düzeltme süresi
- Hangi durumlar garanti kapsamına girer?
- Düzeltmeler yapılmadan “teslim aldım” demeniz isteniyor mu?
Satın Almadan Önce 12 Maddelik Hızlı SPA Kontrol Listesi
- Ünite numarası, kat, metrekare doğru mu?
- Ödeme planındaki tarihler size uygun mu?
- Teslim tarihi ve teslim tanımı net mi?
- Gecikme senaryosu maddeleri var mı?
- İptal/iadede kesintiler net mi?
- Geç ödeme cezası nasıl yazılmış?
- Devir/assignment yapılabiliyor mu?
- Devir için minimum ödeme şartı var mı?
- Devir/administration ücretleri net mi?
- Teslimde kontrol (snagging) ve garanti maddeleri var mı?
- Ek masraflar ve teslimde çıkabilecek ödemeler yazıyor mu?
- Sözleşme dili ve ekleri (floor plan, payment schedule) tam mı?
Neden Seventy Two Real Estate?
Seventy Two Real Estate olarak Dubai’de yüksek satış hacmine sahip bir Türk emlak firmasıyız ve yalnızca güvenilir, tanınmış geliştiricilerle çalışmayı tercih ediyoruz. Bunun önemli sebeplerinden biri, projelerin ödeme akışının escrow (emanet hesap) düzeniyle daha kontrollü ilerlemesidir.
Biz süreci baştan sona yönetiyoruz: doğru ünite seçimi (manzara/cephe/plan), ödeme planı takibi ve satın alma sonrası gelen evrakların avukatlarımızla birlikte kontrolü. Dubai’de çoğu senaryoda alıcı tarafı için ekstra komisyon mantığı olmadığı için, geliştiriciden alsanız da başka bir ofisten alsanız da fiyat benzer kalırken; yüksek satış hacmimiz sayesinde bazı projelerde özel kampanya/avantaj yakalanabilen durumlar olabiliyor.
Sonuç
Off-plan yatırımda en büyük güven, doğru sözleşme okumasıdır. SPA’yı doğru okursanız, sürpriz riskler azalır; ödeme, teslim ve olası gecikme senaryolarında neyle karşılaşacağınızı bilirsiniz. Projeyi seçmeden önce, mutlaka sözleşme maddelerini ve ödeme planını netleştirerek ilerleyin.
Sık Sorulan Sorular
SPA imzaladıktan sonra değiştirebilir miyim?
Genelde SPA, tarafların üzerinde anlaştığı resmi belgedir. Değişiklikler, geliştiricinin onayı ve sözleşme şartlarına bağlıdır.
Gecikme olursa param ne olur?
Bu tamamen SPA’daki gecikme ve iptal/iadeye ilişkin maddelere bağlıdır. Bu yüzden imza öncesi gecikme senaryosunu özellikle okumak gerekir.
Off-plan daireyi teslimden önce satabilir miyim?
Bu, sözleşmedeki devir (assignment/transfer) şartlarına bağlıdır. Bazı projelerde minimum ödeme oranı veya devir ücreti gibi koşullar bulunur.
Ödeme planında gecikirsem ne olur?
Geç ödeme cezası, uyarı süreleri ve sözleşmenin feshi gibi konular SPA’da yazar. İmza öncesi “default” maddeleri mutlaka okunmalıdır.
Teslimde daireyi kontrol etmezsem sorun olur mu?
Teslimde kontrol (snagging) yapmanız çok önemlidir. Eksik/ayıplı işler için düzeltme süresi ve garanti koşulları sözleşmede yer alabilir.
